Secondo uno studio Ance il prezzo di compravendita non è sufficiente per calcolare la base imponibile delle aree fabbricabili.

I parametri da considerare per determinare la base imponibile per l’applicazione dell’Ici sono diversi: strumenti urbanistici, variazione delle volumetrie, esistenza di vincoli possono incidere sul calcolo dell’aliquota. Per il Fisco una zona è considerata fabbricabile se, in base allo strumento urbanistico generale del Comune, può essere utilizzata per costruire indipendentemente dall’approvazione della Regione o dall’adozione di strumenti attuativi.

Consideriamo prima di tutto l’edificabilità dell’area in oggetto. Sotto questo profilo, per determinare l’edificabilità basta l’attribuzione della potenzialità edificatoria, tenendo in considerazione il grado di sfruttamento del territorio. Non è importante, invece, l’approvazione dello strumento urbanistico generale.

Il valore di un’area fabbricabile è dato dalla zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita, oneri richiesti per eventuali lavori di adattamento e prezzi medi rilevati sul mercato della vendita. Questo sotto il profilo dell’edificabilità.

Sotto il profilo fiscale, per determinare la base imponibile Ici non basta il prezzo di compravendita ma in generale bisogna tener conto del d.lgs 504/1992, che reca disposizioni per il riordino della finanza degli enti territoriali.

I fattori che influenzano il valore di un’area sono molteplici, come ad esempio lo stato del perfezionamento degli strumenti urbanistici. Anche l’ipotesi di aumento o diminuzione delle volumetrie influisce sul valore. Il contribuente che cede anche solo parzialmente la volumetria dell’area può legittimamente ridurre il valore attribuito ai fini Ici. Nello stesso tempo l’area che aumenta di volumetria edificabile vede accresciuto il proprio valore.

Le aree edificabili sono soggette ad Ici fino al momento in cui viene realizzata una prima costruzione, che naturalmente sarà assoggettata all’imposta, mentre l’area fabbricabile diventa pertinenza esente dall’Ici.

L’area fabbricabile sottoposta a vincoli urbanistici deve comunque pagare l’imposta, che potrebbe diventare esigua in rapporto alle limitazioni elevate. Il vincolo di destinazione a verde pubblico attrezzato impedisce lo sfruttamento edificatorio e quindi l’edificabilità dell’area.

La destinazione parziale alla cessione gratuita per la realizzazione di strade e zone di uso pubblico influisce sul valore di insieme del terreno, ma non esclude l’aliquota Ici. In mancanza di dati certi, la base imponibile può essere determinata mediante una perizia tecnica.