Nei contratti di compravendita immobiliare il preliminare è uno strumento indispensabile per cautelarsi da eventuali sorprese future.

Anche se talvolta non basta. Può succedere, infatti, che il venditore venda la casa ad altri oppure che costituisca diritti reali di godimento sulla casa stessa, come ad esempio un usufrutto, o che iscriva un’ipoteca sull’immobile. Inoltre sulla casa potrebbero gravare pignoramenti, sequestri, ipoteche ecc. E i casi sono frequenti, secondo una guida curata da Notariato e 12 associazioni dei consumatori. Inoltre, l’acquirente che ha versato una caparra, in questo caso non può neppure invalidare la vendita, ma può solo chiedere il risarcimento danni.

Per evitare complicazioni post è opportuna anche la trascrizione, un documento che ha un effetto prenotativo sull’atto finale, ma che è possibile redarre solo presso un notaio. Naturalmente questo ”parapioggia” ha un costo: aumenta del 20-30% la parcella finale del notaio, tuttavia assicura all’acquirente maggiore sicurezza sul buon fine dell’operazione immobiliare. Anche perché il notaio che compila il preliminare procede a tutte le verifiche prima del rogito, mettendo l’acquirente al sicuro su eventuali manovre tra il compromesso e l’atto finale, ma anche sul pregresso.

Complicazioni potrebbero sorgere se l’acquirente rileva difetti della casa solo dopo il compromesso, in quanto il venditore potrebbe dire che l’acquirente ne era già a conoscenza. In questi casi è necessaria l’assistenza del Consulente Immobiliare, che conosce la casa in vendita ed è un professionista in grado di seguire l’acquirente nella stesura di un accordo nei minimi dettagli, procedendo alle verifiche più importanti che possano escludere i vizi più gravi, come l’assenza di irregolarità edilizie, ipoteche o altri oneri gravanti sull’immobile anche in relazione a eventuali problemi condominiali.

Se l’acquirente si rivolge al notaio dopo il compromesso e questo scopre irregolarità evidenti, potrebbe essere costretto a ricorrere al giudice per vedersi riconosciuti i propri diritti a recedere dall’acquisto e riavere i propri soldi, che peraltro si consiglia sempre di versare con assegni non trasferibili.

Se poi una delle parti si rifiuta di stipulare il contratto senza giustificato motivo, il giudice riconosce i propri diritti all’altra parte, che infatti può chiedere al giudice o una sentenza sostitutiva del rogito (esecuzione in forma specifica) e quindi l’obbligo per il venditore di cedere la casa e per il compratore l’obbligo di acquistarla oppure la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Se nel preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte ”non inadempiente” potrà richiedere il recesso dal contratto: in questo caso il venditore ha il diritto di trattenere la caparra e l’acquirente può esigerne il doppio. Ma, una volta risolto il problema con la soluzione caparra, non si può ottenere il risarcimento di eventuali danni maggiori.